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如何执行抵押的房屋

2008-08-05 来源:互联网 作者:佚名
核心提示:「案情介绍」 2005年4月22月,钟某与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》,刘某将上海市静安区的一套房屋(建筑面积:249.44m2)及四个车位出售给钟某,转让价格为580万元,钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行,刘某始终不予清偿其抵押

  「案情介绍」

  2005年4月22月,钟某与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》,刘某将上海市静安区的一套房屋(建筑面积:249.44m2)及四个车位出售给钟某,转让价格为580万元,钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行,刘某始终不予清偿其抵押贷款,导致合同无法继续履行。钟某向上海仲裁委员会申请继续履行合同,后经调解解除合同,刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务,钟某于2006年1月向上海市静安区人民法院申请执行。

  「案件分析」

  现在向银行抵押的房屋越来越多,这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以执行呢?这在实践中存在不同的理解,本人针对上述案例着重进行探讨。

  一、钟某是否可以向法院申请查封刘某的房屋

  答案是肯定的,《民事诉讼法》第92条的规定:“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定。”在实践中,只要申请人提供担保,法院通常都会予以裁定保全。

  二、钟某是否可以申请执行刘某的房屋

  因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行,而且每个月都按约还款,没有违约的情况,那么作为一般债权人的钟某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢?

  《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条的规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定,钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢?法律没有规定,但必须通知抵押权人,因为《担保法》第49条得规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢?笔者认为不是,根据案情调查知道:刘某并不居住在该房屋,该房屋是其弟弟与弟媳居住,刘某是香港人,但长期居住在上海,而且该房屋有249.44m2且有4个车位,在上海也是豪华住宅,所以法院完全可以拍卖该房屋。

  法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋,所得价款先清偿银行的贷款,然后清偿钟某的债权。

  上海中汇律师事务所·奚正辉

2008-08-05 来源:互联网 作者:佚名
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