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仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

2008-08-12 来源:互联网 作者:佚名
核心提示:       原告:仲崇清。   被告:上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司。   法定代表人:朱金轩,该公司董事长。   原告仲崇清因与被告上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称金轩大邸公司)发生商品房预售合同纠纷,向上

       原告:仲崇清。
  被告:上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司。
  法定代表人:朱金轩,该公司董事长。

  原告仲崇清因与被告上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称金轩大邸公司)发生商品房预售合同纠纷,向上海市虹口区人民法院提起诉讼。

  原告仲崇清诉称:2002年7月12日,原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》,约定原告向被告支付 2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸商铺的优先认购权,被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元,可能有1500元左右的浮动。此后,原告按照约定支付了意向金,但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉,被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定,请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。

  原告仲崇清提交以下证据:

  1.《金轩大邸商铺认购意向书》一份,用以证明原告与被告金轩大邸公司就购买金轩大邸商铺事宜签订认购意向书的事实。

  2.被告向原告开具的2000元意向金收据,用以证明原告按照约定向被告支付了意向金。
  被告金轩大邸公司辩称:被告与原告仲崇清签订《金轩大邸商铺认购意向书》的时间为2002年7月12日,被告在2002年 11月4日取得房屋拆迁许可证,2003年5月29日取得建设工程规划许可证,双方签订意向书的时间在取得上述许可之前。根据有关法律规定,未取得上述许可前,被告不能对外预售房屋,故双方签订的意向书属无效合同。另外,双方签订的意向书只明确了原告有优先认购商铺的权利,而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项未加明确,故该意向书属于预约合同,被告收取的2000元意向金相当于定金。即使预约合同有效,因一方原因未能最终正式订立商品房买卖合同的,应按定金规定处理。由于地价、工程费等费用上涨,导致成本提高,涉案商铺正式预售时的价格较原、被告在意向书中约定的价格上涨很多,因此,被告不愿与原告正式签订买卖合同,愿意按定金罚则处理。原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据,其诉讼请求应当驳回。

  被告金轩大邸公司提交以下证据:

  被告开发楼盘的房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份,用以证明被告与原告仲崇清签订意向书的时间在取得上述许可之前,因此,签订意向书之时被告尚不能对外预售涉案商铺。

  上海市虹口区人民法院一审查明:

  2002年7月12日,原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份,约定原告向被告支付购房意向金2000元,原告随后取得小区商铺优先认购权,被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺,预购面积为150平方米,并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后,原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证,2003年5月29日取得建设工程规划许可证,2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉,要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并称意向书涉及的商铺已全部销售一空,无法履行合同,原告所交 2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议,原告遂诉至法院。

  本案一审的争议焦点是:一、原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》的法律性质;二、涉案意向书是否有效;三、如果涉案意向书有效,原告缴纳的2000元意向金是否属于定金。

  上海市虹口区人民法院认为:

  关于涉案意向书的法律性质问题。原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》,约定原告向被告交付购房意向金,双方初步确认交易金轩大邸商铺的有关事宜,从而对双方在金轩大邸商铺正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。对于意向书的签订及其内容双方均无异议,应予以认定。涉案意向书中虽对意欲交易的商铺的楼号、房型、价格没有作明确约定,但其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定,主要预约事项内容是完整的,而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此,涉案意向书不是通常意义的“意向书”,而具有预约合同的性质。

  关于涉案意向书是否有效的问题。被告金轩大邸公司辩称在其未取得相关许可之前,依法不能对外预售房屋,因此其同原告仲崇清签订的意向书应属无效。根据本案事实,涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下,对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定,涉案意向书并非预售合同,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使金轩大邸公司出于种种原因最终没有取得相关许可,也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外,本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可,也进行了对涉案商铺的实际销售,因此,被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据,不能成立,应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

  关于原告仲崇清向被告金轩大邸公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲崇清的 2000元意向金,但双方在涉案意向书中约定的是“仲崇清未在约定期限内认购的,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如仲崇清前来认购单元的,则购房意向金自行转为认购金的一部分。”从原、被告双方的上述约定看,涉案意向金显然不符合定金的表现形式,因此,被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。

  被告金轩大邸公司没有按照涉案意向书的约定,在正式出售房屋时通知原告仲崇清前来认购,造成双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同,构成违约。由于目前被告已经将商铺全部售出,原、被告双方签订的涉案意向书已无法继续履行,应予解除,被告应承担违反预约合同的违约责任。综上,根据涉案意向书的预约合同性质,结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素,酌定被告赔偿原告损失10 000元并返还意向金2000元。

   本案二审的争议焦点是:一、《金轩大邸商铺认购意向书》的法律性质是否属于预约合同;二、金轩大邸公司是否构成违约;如果构成违约,应如何承担违约责任。

  上海市第二中级人民法院二审认为:

  预约合同,一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实,金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,其效力应予认定。在双方签订意向书之前,金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证,该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构,所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时,该意向书明确了双方当事人的基本情况,对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排,并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上,涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。一审法院关于涉案意向书是有效的预约合同的认定正确。

 

责任编辑:黄叶
    

2008-08-12 来源:互联网 作者:佚名
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