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试析房屋买卖合同中所交暖气集资款的性质

2008-02-22 来源:互联网 作者:佚名
核心提示:案情:2000年3月16日,高巷魁与九鼎公司签订房屋买卖合同,高巷魁购买九鼎公司开发的千禧花园楼西单元五层A型户,建筑面积153.545m2,每平方米1350元,另交暖气集资4606元。合同签订后,房款、房屋双方已依约交付,但九鼎公司一直未按合同约定供暖。2001年3月11日,高

案情:2000年3月16日,高巷魁与九鼎公司签订房屋买卖合同,高巷魁购买九鼎公司开发的千禧花园楼西单元五层A型户,建筑面积153.545m2,每平方米1350元,另交暖气集资4606元。合同签订后,房款、房屋双方已依约交付,但九鼎公司一直未按合同约定供暖。2001年3月11日,高巷魁与九鼎公司发生纠纷经三门峡市工商局调解,双方签订补充协议,九鼎公司承诺保证按国家规定供暖日期供暖。2001年采暖期,九鼎公司没有按承诺供暖,补助给高巷魁采暖费225元。2002年之后,九鼎公司为所售楼房购买安装了锅炉,但在采暖期仍未按约供暖。为此,高巷魁与九鼎公司多次进行协商,未能达成一致意见。高巷魁于2004年3月9日向法院起诉,要求九鼎公司返还其暖气集资款4606元。

争议:一种意见认为,九鼎公司收取暖气集资款4606元,已按合同约定安装了住户室外暖气设施及锅炉等,该设施属楼上各住户共有。九鼎公司之所以不能正常供暖,原因是高巷魁及该楼的其他住户没有如期交纳每年的采暖费用。九鼎公司没有将暖气集资款非法占有,九鼎公司不应退还暖气集资款,如让返还有悖公平、公正原则。

另一种意见认为,高巷魁与九鼎公司签订的房屋买卖及供暖合同系双方真实意思表示,该合同为有效合同。高巷魁按照合同约定交纳暖气集资款4606元。九鼎公司未能如约供暖,应退还高巷魁暖气集资款4606元。

评析:笔者倾向于第二种意见,分析如下:

一、本案纠纷的性质。

高巷魁与九鼎公司所签订合同为房屋买卖合同,但双方的纠纷是供暖。本案是供暖纠纷还是房屋买卖纠纷,审理中有不同意见。从高巷魁与九鼎公司所签订的合同内容分析,包含房屋买卖与供暖两个方面,表面看是一份合同,买卖房屋与供暖是有联系,但实际上互相独立。房屋买卖和供暖约定独立,价款互不包含相互独立,诉讼中请求独立,并未对房屋买卖提出纠纷请求。所以合同中的房屋买卖与供暖是相互独立的合同内容,双方对房屋买卖没有争议,争议为供暖,所以本案是供暖纠纷,并非房屋买卖纠纷。

二、返还供暖集资款就是解除合同。

关于供暖,根据合同约定的供暖内容进行分析。合同约定的是交暖气集资款,在采暖期供暖气。九鼎公司未按约定供暖,已经构成违约,在诉讼前已经承担违约责任。之后,九鼎公司已表明不能履行供暖合同。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”高巷魁要求返还暖气集资款实为解除合同,即也不再要求九鼎公司供暖。据此规定应当解除高巷魁与九鼎公司之间的供暖合同,九鼎公司则应返还给高巷魁暖气集资款。

三、所交集资款体现不出共有关系。

合同约定的是交暖气集资款、在采暖期供暖,并没有约定所交集资款是购买共有供暖设备锅炉等。关于供暖设备共有的意见不能成立。一是合同没有约定共有,高巷魁也不认可共有。二是九鼎公司也没有提供供暖设备属于集资人的证据,没有提供有几户交集资款,也没有提供与该楼各住户共有的证据,证明不了形成共有。三是不符合共有的法律规定。高巷魁对供暖设备不享有共有的相关权利,没有占有、使用、收益、处分的权利,不符合共有的法律规定。

四、不能供暖的责任不在住户。

九鼎公司作为开发商,在房屋买卖时就设定了自己的物业管理权利义务。九鼎公司作为物业公司提供供暖服务,必须被业主大部分接受。在向业主的供暖服务中,是先交费后供暖还是先供暖后交费没有法律规定。九鼎公司一方面没有提供证明其能履行供暖服务的证据,故其关于先交费后供暖的理由缺乏事实根据;另一方面也没有提供自己履行物业管理的证据,也没有其他住户相信其有供暖能力、接受其供暖服务的证据。所以不能供暖的责任在住户的理由不能成立。

五、供暖是物业管理中的一项收费服务。

从现有供暖的实际看,是物业管理公司提供供暖等服务,住户向物业公司交纳各项服务费,住户交纳各种服务费享受各项物业管理服务。物业管理所收服务费和所提供的服务是相称的。如果在所收取服务费之外再收取其他项目的款项,则有失公正。交了暖气集资款还要交纳暖气服务费,是集资款与供暖服务相等价还是所交暖气费与供暖相等价,二者只能居其一。九鼎公司即要收取集资款又要收取暖气服务费,是违反合同法的公平原则,并不是返还集资款违反公平原则。

赵振营 习泽强

2008-02-22 来源:互联网 作者:佚名
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