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深圳卖家签约后房价涨40万反悔 判决说不行

2015-07-30 来源:南方都市报 作者:
内容提要:“3·30”新政之后,深圳迎来房价暴涨,一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日,罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案,支持继续履行合约,违约业主除了要继续卖房,还徒增了案件受理费、保全费以及律师费

“3·30”新政之后,深圳迎来房价暴涨,一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日,罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案,支持继续履行合约,违约业主除了要继续卖房,还徒增了案件受理费、保全费以及律师费,可谓竹篮打水一场空。不过早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中透露的信息显示,法院支持继续履行合同需要具备一定的条件,若不符合条件,或只能选择违约金赔偿。

涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园,房屋的建筑面积约为68平方米,由一对港籍母女持有。

这一楼盘约在2000年左右建成,具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日,王丰(化名)冲着学位,与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定,二手房交易价格为215万,均价约为3.2万元每平方米。

王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定,2015年的4月3日,双方签署了《二手楼交易资金监管协议》,约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。

随后要做的就是等待银行审批贷款,然后进行房屋过户交接。但是到5月3日,母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时,银行已经出具了贷款承诺书,贷款审批只是时间问题。

对于不卖房的原因,母女俩在法庭上答辩时称,因为家人反对卖房。

不容忽视的是,随着“3·30”新政的影响,深圳房价暴涨,以搜房网公布的该小区均价来看,目前已经达到3.8万元每平米左右,房屋总价增幅在40万元左右。

卖方愿双倍返还定金10万元

裁判文书显示,母女俩在决定毁约之后,也多番提出按照违约条款来解决争议,双方合同约定卖方违约要双倍返还定金,即10万元。

不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼,将卖方母女俩告上法庭,一方面要求继续履行合同,另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。

罗湖区人民法院一审宣判时就认为,双方签订的合同,是双方当事人真实意思的表示,内容不违反法律与行政法规的强制性规定,是有效的合同,各方当事人均应严格履行。

这一案件中,买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务,且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函,承诺贷款150万元。

一审法院认为,这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同,已经构成违约,应当承担违约责任。

卖家新增诉前保全费等成本

既然是违约,那么该承担何种责任?是否需要作出20万元的损失赔偿?一审法院认为,买家没有提供相应的损失凭证,再加上卖家在拒绝卖房之后,主动要银行解除资金监管,并积极寻求和解,已经尽到止损的义务,因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。

那么是否能够继续履行合同呢?一审法院在判词中写道,一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格,同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外,涉案房产没有抵押登记的情形,红本在手,除了因为涉及本案被诉前保全查封之外,没有其他查封影响过户的情形,已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形,判定继续履行合同。

同时,案件受理费430 0元,买家承担20 0 0元,卖家承担230 0元,诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来,毁约方不仅房子要继续出售,还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费,损失上万元。

说法

对抑制违约潮有积极意义

代理此案的广东深大地律师事务所律师胡维刚昨天刚刚拿到判决,就将判决文书上传到网络。胡维刚对这一判决感到很满意,并认为具备积极的意义。他介绍说,合同的签订正是为了履行,法院的这一判决有力地保护了合同的继续履行,对目前的违约浪潮或有一定的抑制作用。

存在一定风险要谨慎选择

不过面对这一判决,也有律师表示不甚乐观。广东宝城律师事务所周争锋律师一直呼吁要谨慎选择继续履行合同,因为继续履行合同中存在的风险较大,不可知的因素多,这包括可能产生巨额的税费以及产权人的配偶对权利的主张,这都会带来意想不到的麻烦。

长期从事二手房诉讼交易纠纷的张茂荣律师早前在接受南都记者采访时也表示,他们的团队事先会列出诸多的风险点,逐一进行排查,在有把握的情况下方会选择继续履行合同。

2015-07-30 来源:南方都市报 作者:
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