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案例分析:买卖合同违约金约定过高应予调整

2013-09-17 来源:上海房产律师网 作者:张峥嵘律师
核心提示:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

    钱某于2011年10月与王某签订房屋买卖合同,向王某购买周浦镇瑞阳路某处房屋,此房屋系动迁安置房屋,虽然产证为新办,但已符合交易过户的条件。签订合同后,钱某支付了首付款18万元后,即向银行申请住房贷款。因钱某资金不足,欲申请较高比例的贷款,而钱某参加工作时间较短,收入一般,银行未能审批通过。数月后王某向法院起诉,要求解除与钱某的买卖合同,并要求钱某承担违约责任。此案经法院调解,双方均有继续房屋交易的意向,遂重新签订了房屋买卖合同,约定在2012年7月底前交易过户。之后钱某重新准备贷款资料,向银行申请贷款。可惜的是,多家银行仍未能批准钱某的贷款审批。原来申请过的农业银行仍然未能取得足够的贷款额度,而中国银行则以房地产权证满3年作为审批过户的前提条件,工商银行、建设银行均要求钱某提供交易中心的证明文件,以确定此房屋能够交易过户。钱某无从取得这样的证明文件,无计可施。最终王某再次向法院起诉,同样要求解除合同,并要求钱某按照合同约定支付总房价20%的违约金24万元,这意味着没收了钱某的首付款后不够,还需要钱某额外地支付数万元违约金。

    张峥嵘律师接受钱某委托后,除积极应诉外,还提起了相应的反诉,即要求王某返还首付款,即使钱某确实违约,而合同约定的违约金过高,远高于王某的实际损失,对此应予以调整,扣除适当的违约金后,多余的首付款部分仍应归还。

    此案经浦东法院一审判决,认定合同违约金约定过高,综合考虑双方合同履行的情况、诚信因素、卖方的损失,将违约金调整为10万元,因此王某仍应归还钱某8万元。一审判决后,王某不服提起上诉,二审仍维持原判。虽然钱某遭受了损失,但毕竟也在他的预期和承受范围内,此次诉讼仍为他避免了更多的损失。

 

    张峥嵘律师评析:

    很多人有误解,认为合同约定20%的违约金并不高。但实际违约金约定的高或者低,并不是一个绝对值,而是与守约方的实际损失进行比较才能确定高或者低。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)中第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。对此,应有正确的理解。

2013-09-17 来源:上海房产律师网 作者:张峥嵘律师
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