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房东夫妻离婚分割房产 租客以产权不明为由迟交房租被判违约

2014-07-16 来源:中国法院网 作者:谢威利
内容提要:女房东与爱人协议离婚,约定出租的门面归男方所有,但未办理过户手续。租客以门面产权不明为由行使不安抗辩权,迟交租金。房东依约行使解除权,租客不服,诉至法院。

    女房东与爱人协议离婚,约定出租的门面归男方所有,但未办理过户手续。租客以门面产权不明为由行使不安抗辩权,迟交租金。房东依约行使解除权,租客不服,诉至法院。日前,重庆市第一中级人民法院终审认定,租客行使不安抗辩权的理由不成立,已构成违约,房东行使解除权于法有据。

    2010年4月,李冰与成定文签订了一份租赁合同,合同约定李冰将位于渝北区龙山路的一间商铺出租给成定文使用,租期至2016年,租金每半年交纳一次,成定文应于下个半年租期开始前15天支付租金,否则,李冰有权解除合同、没收保证金等。

    2012年10月18日,成定文最后一次交纳了2012年10月15日至2013年4月15日的租金。

    2013年2月,李冰的前夫卫军向成定文出示了一张与李冰签订的离婚协议书,协议书载明李冰和卫军已于2011年11月协议离婚,涉案门面归卫军所有,据此,卫军称成文定应将租金交给其本人。

    2013年4月15日,成定文向李冰及卫军表示自己已将租金备齐,将继续租用门面,但鉴于门面产权不明,无法确定应将租金交给谁。同日,李冰及卫军向成定文发出通知,告知因成定文存在违法转租、不交租金、物业费等情况,李冰及卫军要求解除合同,要求成定文自行搬走门面内货物,4月20日,成定文收到该通知。4月25日,李冰自行将门面内的货物搬出,并短信通知成定文。之后,成定文向法院起诉要求李冰及卫军返还租金、保证金、赔偿损失等。

    法院审理查明,涉案门面产权人为李冰,2011年11月,李冰与卫军自愿协议离婚,涉案门面分割归卫军所有,但未办理过户手续。

    一审法院认为,李冰和成文定签订的租赁合同合法有效,根据租赁合同约定,成定文应提前15日交纳租金,虽然成定文认为因门面产权发生纠纷,自己是行使不安抗辩权,但根据双方的交易习惯,在李冰明确告知成定文仍按合同履行的情况下,成定文以产权不明为由延迟交纳租金的理由不能成立,其行为已构成违约,李冰有权解除合同。根据合同约定,在成定文违约的情况下,李冰有权不退还保证金。

    至于成定文要求的损失赔偿等,因其未能提供相应证据,法院不予支持。

    一审法院遂判决驳回成定文的诉讼请求。成定文不服,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。

    重庆一中院审理后认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,于日前驳回了成定文的上诉请求。

    (文中人物均系化名)

 

2014-07-16 来源:中国法院网 作者:谢威利
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