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解构汉斯公司资本运作体系

2008-04-02 来源:互联网 作者:佚名
核心提示:汉斯公司最初是个人独资企业,1990年成为有限合伙公司并更名为汉斯有限合伙公司。今天,汉斯公司总资产超过130亿美元,但仍为私人拥有。规模如此庞大的汉斯至今没有上市,通过独特且具有创新性的融资渠道获取开发和

汉斯公司最初是个人独资企业,1990年成为有限合伙公司并更名为汉斯有限合伙公司。今天,汉斯公司总资产超过130亿美元,但仍为私人拥有。规模如此庞大的汉斯至今没有上市,通过独特且具有创新性的融资渠道获取开发和持有经营写字楼的庞大资本,也是其最为人称道的特点。

汉斯选择不上市的原因主要有两点:首先,汉斯有很多自己的基金会,不需要用上市来募集资金;其次,上市后必然会对公司的运营战略带来诸多的限制,这是汉斯家族所不愿的。

在起步之初,汉斯也与其他开发商一样,通过借款进行开发。但是在一次将所有净资产都投入一个项目后,汉斯深感这样做的风险过大,于是决定开辟新的融资渠道。汉斯开始寻找投资者,例如美国的养老基金和其他国家的投资机构,来取代以往的借债经营;而汉斯自己通常只投入总投资的10%~30%。这样,汉斯既可以分散风险,又可以同时运作更多的项目。

毕业于哈佛商学院的杰夫里在20世纪80年代初进入汉斯公司。虽然对建筑业并不熟悉,但在融资方面,杰夫里显然青出于蓝而胜于蓝。他把这一财务制度进一步深化。

“为了减低萧条期的冲击,我们的财务制度规定,借贷比例只有10%左右,其余的由我们自己出资或者从机构投资者那里得到投资,而不是借债。”汉斯欧洲地区的执行副总裁迈克尔(Michael J.G. Topham)解释道。

从此,汉斯彻底颠覆了传统的融资手段,创造了全新的汉斯模式。通常情况下,汉斯项目的运作遵循两个基本原则:一、汉斯的投资比例为10%~30%;二、汉斯负责项目管理,分配20%的利润。

在杰夫里的带领下,汉斯进一步扩大了合作伙伴的范围,更注重资金的来源,寻找一流的合作伙伴,包括基金。逐渐地,汉斯公司同一批个人和机构投资者结成了合作伙伴,共同创立了用于海内外房地产开发和收购的投资基金。

进入20世纪90年代,由于新融资模式的顺畅运作,公司自有资本有限的问题对汉斯说来已不存在。1994年至今,汉斯公司在世界范围内融资超过50亿美元。可以完全由汉斯公司调配的外来资金超过10亿美元。汉斯旗下目前总共有十几只基金。

在欧美传统房地产市场出现泡沫危险时,汉斯发起建立了“新兴市场房地产基金”,进入不断涌现的新兴市场。

由汉斯发起的这项基金,合作方包括摩根士丹利及美国西部信托,基金规模为10亿美元,专用于发展中国家的房地产开发,目前投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。

在具体运作中,汉斯负责找项目,美国西部信托负责理财,摩根士丹利负责为项目完成后设定合适的退出机制。

“新兴市场房地产基金”一般能实现15%~25%的回报率,投放方向主要取决于摩根士丹利、美国西部信托的宏观走势研究。先是对国家级别、城市级别的调研,在圈定相对目标之后,对该地区政局状况、货币价格走势、经济增长动力做深入分析。

具体到产品层面,则是由汉斯的市场调研机构完成。汉斯会借助当地权威的第三方调研机构。

从资金流向,到选点落地,汉斯公司的模式是典型的资本与操盘手之间的合作。

基金在做投资之前,会对地产商以前开发过的所有项目进行严格的考察。地产商要获得基金投资,首先要给基金投资委员会演示以前所有的项目,律师要对地产商过去所有的业绩、业务往来的银行等进行全面了解,对团队里参与基金运作的人进行周密的考察。

基金确定投资后,还要对项目进行管理;如果这期间有任何违规的事情,有任何不透明、不规范的做法,会立刻对地产商进行处罚。

基金管理方每个月要召开两次例会,对项目的进展进行跟踪、管理,并要求有可信的国际中介机构出具报告,以避免可能存在的潜在风险。基金管理方每年还要两次派会计师来审核。



2008-04-02 来源:互联网 作者:佚名
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