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差价补偿可以替代实际履行吗?

2008-03-25 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:在期房交易中消费者经常遇到这样一个问题:开发商最后交付的成品房,其公共部分(包括外墙)的装修与合同规定的不符。消费者尽管对此极为不满,但是却很难如愿地使开发商按契约约定的装修条件实际履行,开发商往往

  在期房交易中消费者经常遇到这样一个问题:开发商最后交付的成品房,其公共部分(包括外墙)的装修与合同规定的不符。消费者尽管对此极为不满,但是却很难如愿地使开发商按契约约定的装修条件实际履行,开发商往往是用补偿差价的方式解决。他们的依据就是由房地产主管部门制定的标准合同文本《北京市商品房预售契约》的第7条(2000年前版本的第6条):“甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的,甲方同意按未达到部分的差价(此处为协议而定)向乙方补偿。”面对着这把“尚方宝剑”,大多数消费者只好知难而退,自认倒霉了。

  在这里,开发商故意曲解了法律本意,以达到坑害消费者的目的。

  其实,制定《北京市商品房预售契约》第7条时,是考虑到期房合同的履约期限比较长,可能会发生因某种客观条件的变化,使原契约约定的装修确实无法履行的情况。为了便于合同的履行,契约约定开发商在这种情况下可以变通,但要给予买家差价补偿。

  该条款本是为合同履行中出现特定情况时提供的变通措施。实际上,由于材料或施工方法改变后,很难计算出改变前后的准确差价,因而也就难以确定补偿差价的合理金额。鉴于此,此种差价补救是被严格限制的,即只有当客观条件变化,使原契约约定的装修确实无法履行时才可以适用。开发商要想适用此条款,还必须提供下述证据:国家法律、法规明令禁止使用或确实在施工期间因不可预见的原因造成材料短缺,无法达到。即使有了这些证据,开发商也应选用与合同约定最为接近的材料或方法履行合同,否则在契约中约定的装修标准就没有任何意义了。显然,这一条款的本意并非是允许开发商可以不履行装修的有关约定任意胡为的,而是为了最大限度地保护消费者的合法权益。

  原本是对消费者有利的条款,在开发商、经销商“聪明”地隐去适用的限制条件后,反而变成了痛杀消费者的“致命武器”。开发商们因而乐此不疲地反复对消费者使用这招,害得消费者苦不堪言。

  所幸的是,当某“商城”的开发商再次祭起这把“尚方宝剑”时,却遭到了消费者的顽强抵抗。部分业主在律师的协助下,进行了一次集体维权行动,拒绝对违反原契约约定的装修做差价补偿,要求开发商实际履行原契约约定的装修。经过努力,北京仲裁委员会最终裁决,开发商支付违约金并按契约约定的装修实际履行。该案也成为去年消费者集体维权案中少有的一例消费者胜案。 在期房交易中消费者经常遇到这样一个问题:开发商最后交付的成品房,其公共部分(包括外墙)的装修与合同规定的不符。消费者尽管对此极为不满,但是却很难如愿地使开发商按契约约定的装修条件实际履行,开发商往往是用补偿差价的方式解决。他们的依据就是由房地产主管部门制定的标准合同文本《北京市商品房预售契约》的第7条(2000年前版本的第6条):“甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的,甲方同意按未达到部分的差价(此处为协议而定)向乙方补偿。”面对着这把“尚方宝剑”,大多数消费者只好知难而退,自认倒霉了。

  在这里,开发商故意曲解了法律本意,以达到坑害消费者的目的。

  其实,制定《北京市商品房预售契约》第7条时,是考虑到期房合同的履约期限比较长,可能会发生因某种客观条件的变化,使原契约约定的装修确实无法履行的情况。为了便于合同的履行,契约约定开发商在这种情况下可以变通,但要给予买家差价补偿。

  该条款本是为合同履行中出现特定情况时提供的变通措施。实际上,由于材料或施工方法改变后,很难计算出改变前后的准确差价,因而也就难以确定补偿差价的合理金额。鉴于此,此种差价补救是被严格限制的,即只有当客观条件变化,使原契约约定的装修确实无法履行时才可以适用。开发商要想适用此条款,还必须提供下述证据:国家法律、法规明令禁止使用或确实在施工期间因不可预见的原因造成材料短缺,无法达到。即使有了这些证据,开发商也应选用与合同约定最为接近的材料或方法履行合同,否则在契约中约定的装修标准就没有任何意义了。显然,这一条款的本意并非是允许开发商可以不履行装修的有关约定任意胡为的,而是为了最大限度地保护消费者的合法权益。

  原本是对消费者有利的条款,在开发商、经销商“聪明”地隐去适用的限制条件后,反而变成了痛杀消费者的“致命武器”。开发商们因而乐此不疲地反复对消费者使用这招,害得消费者苦不堪言。

  所幸的是,当某“商城”的开发商再次祭起这把“尚方宝剑”时,却遭到了消费者的顽强抵抗。部分业主在律师的协助下,进行了一次集体维权行动,拒绝对违反原契约约定的装修做差价补偿,要求开发商实际履行原契约约定的装修。经过努力,北京仲裁委员会最终裁决,开发商支付违约金并按契约约定的装修实际履行。该案也成为去年消费者集体维权案中少有的一例消费者胜案。

  希望更多的消费者能够了解法律的本意,揭穿开发商的障眼法,利用法律维护自己的合法权益。



2008-03-25 来源:互联网 作者:佚名
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