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《物权法》与小区业主权利

2008-07-02 来源:北大法律信息网 作者:
内容提要:        从《物权法》颁布以来,尽管还没有开始实施,但是已经在房地产业引起了不小的震动,比如说关于停车位的归属使用问题,曾导致在一段时间内商家蜂拥低价抛售车位,而现今月租又炒致千元,并仍存在49万个缺口,造成停车位租金
        从《物权法》颁布以来,尽管还没有开始实施,但是已经在房地产业引起了不小的震动,比如说关于停车位的归属使用问题,曾导致在一段时间内商家蜂拥低价抛售车位,而现今月租又炒致千元,并仍存在49万个缺口,造成停车位租金和售价的大幅动荡,《物权法》已经改变了我们的生活。而作为房产的受众群体——房屋业主的维权意识也越来越强,特别是《物权法》新规定的很多条款实际上都赋予了房屋业主较之以往更多的权利。因此,了解物权法、熟悉物权法、运用物权法,才能给业主置业安家提供一道有效的护身符。
   
        一、业主的建筑物区分所有权
   
    (一)何谓建筑物区分所有权
   
        第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
   
        第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
   
        第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
   
        业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
   
        第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
   
        建筑物区分所有权,在各国的表述不完全相同。第二次世界大战后出现了严重的住房危机,为了解决居住问题,出现了高层建筑物,从而产生了一栋建筑物存在多个所有权人的情形。按照学界的通说,一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利:对专有部分享有的专有所有权;对共有部分享有的共有权;因共同关系所生的成员权。
   
        我国《物权法》并没有明确规定区分所有权的各个范围,但是在《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等都作出了规定,总的来说,专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积;共用部分是指建筑物及其附属物中除专有部分之外的由全体或部分区分所有人共同使用的其他部分,主要包括电梯、楼梯、走廊、庭院、屋顶、地下室等。
   
        之所以要对专有部分和公用部分作出区分,主要是因为对于两者,业主所享有的权利是不相同的。对此《物权法》已经作出了明确的规定。
   
        业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体而言,业主可以在法律规定的范围内,对专有部分自由处分,如自己为居住、经营目的而占有使用,将其出租他人或者设定抵押,或者将其卖于他人。但业主在行使自己对专有部分的处分权时不是毫无限制的,必须以“不得损害其他业主的合法权益”为前提。这样的限制包括有:不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为,如装修房屋时不得在他人共有的房屋上打洞;其他区分所有权人或管理委员会因管理维护事务而进入专有部分时,业主无正当理由不得拒绝;同时还要遵守业主公约的共同约定等。
   
        而对于公用部分,业主享有的是共有的权利和共同管理的权利。具体是指对公用部分的使用权、收益分享权、单纯的修缮改良权;同时对应的义务是,应当依共用部分的本来用途使用,如不得在楼道内晾嗮自己的衣服妨碍他人的通行;分担共同的费用和负担;不得擅自对公用部分进行修缮或拆除等。由于业主对共有部分既享有权利,又负有义务,因此在实际中有的业主以放弃权利为由不履行义务。对此,《物权法》第72条明确规定业主不得以放弃权利为由不履行义务。
   
        业主在购买房屋后,区分清楚专业部分和共有部分的范围,明确自己的权利和业务,一方面可以防止掉进开发商的陷阱,使自己购得的不动产和预期相同 。在购买房屋时,开发商为了促销楼盘,往往承诺对底层的购买者赠送花园、绿地,对顶层的购买者赠送露台,很多购买者感觉很好,因此就决定购买。《物权法》的出台,宣告开发商的这些承诺是侵犯别人权益的无效行为,开发商无权决定将其共有部分赠送给某一个业主所有。因此,今后购买房屋时,一定要分清专有部分和共有部分,不要听信开发商的单方承诺;另一方面,业主也应该意识到在专有部分行使权利也不得侵害他人合法利益,能够避免与邻居发生纷纠。
   
      (二)楼顶平台如何使用
   
      《物权法》出台后,很多拥有花园和楼顶平台的业主很担心,不知道他们的花园和楼顶平台今后会被怎样处理,是否属于业主共有?今后能不能再单独享有其使用权?难道白花了几万元买了不属于自己的花园?如果该花园属于业主共有,他能否向开发商追讨赔偿?
   
        商品买卖实践中,很多开发商把房屋的平台计价出售,向部分购房者承诺其可以独立使用且可搭建屋顶平台,由此引发了业主之间的纷争。然而根据《物权法》第70条规定,业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。而据《城市异产毗连房屋管理规定》等相关法律规定,楼顶平台应是属于住宅共用部分,因此应该属于整栋大楼的全体业主所共有。这同时也就意味着屋顶平台不能买卖,产权登记机关也不应办理屋顶的产权登记。如果开发商在未经全体业主同意的情况下,将其出售给少部分业主,不仅侵犯了其他业主对屋顶平台的共有使用权,引发业主之间的冲突,同时也会产生物业管理、公共部位维修和收益矛盾。因此,在购买房屋时,我们必须明确:屋顶平台是不能买卖的。
   
        另外一种常见的情形是,平台虽然没有卖给任何业主,但是由于设计上的原因,导致平台往往只有特定单元的业主能够实际使用或者方便使用,因此这些业主往往长期占据平台为自己私人使用,如堆放杂物、种植花草、晾嗮衣服等等,而物业管理公司又疏于管理,久而久之楼顶平台实际上成了私家场所,甚至不允许其他业主使用。这样一来,共有部分变成了专有部分,是对其他业主权利的严重侵害。我们处理的案件中也有一起类似的纠纷,二楼两户业主长期霸占一楼屋顶平台进行晾晒,种花、运动,但却不允许一楼的商铺搁置经营必备的空调机箱,导致双方产生纠纷。
   
        实际上,如屋顶平台等公用部分,所有业主应该在兼顾其他区分所有人权益的前提下,对公用部分按照其用法予以使用,包括共同使用和轮流使用。业主可以和物业管理公司以及其他业主事先进行协商,让共有部分充分得到利用,而又不至于引起纠纷。
   
      (三)小区车位车库的归属
   
        第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
   
        建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
   
        占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
   
        业主的建筑物区分所有权中,争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及到广大业主的切身利益,社会普遍关注。在《物权法》征求意见的过程中出现过两种意见:一种认为车位、车库应当归业主所有;另一种认为应该由业主与开发商约定,有约定的,按照约定。没有约定的或者约定不明的,属业主共有。后立法部门经过调查和研究,考虑到车库在结构和利用上具有一定的独立性,不属于法定共用部分,且如果共有在实际中也很难操作,容易引起纠纷,因此最后规定为由当事人自行约定。
   
        同时,针对不少开发商将车位、车库、高价出售给小区外的人停放,而小区业主车库严重不足,只能占有共有道路或场地作为车位的问题,《物权法》也规定车库应当首先满足业主的需要,当然这里是指自用的需要,而不包括自营的需要,并且业主在同等条件下享有优先购买权和优先承租权。
   
        另外,根据《物权法》74条第3款的规定,对于占用业主共有道路或其它场所的车位、车库,开发商、物业公司不能将车位、车库收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。由于过去相当长一段时间,法律对此没有作出明确规定,而业主也未意识到自己拥有这一方面的权益,导致这部分收费都被物业管理公司收取。今后,业主应该据此维护自己这部分应得收益。
   
        而对于物权法颁布实施前车位、车库的归属问题,法律委员会研究认为,按照法的一般原则,法律是不溯及既往的,《物权法》也是一样。因此,对过去的问题,应当按照当时的规定或者约定处理。
   
        二、业主之间的区分所有建筑物相邻关系
   
    (一)何谓相邻关系
   
        相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系,其旨在解决邻人关系和谐问题。而本文在此处所指的相邻关系特指区分所有建筑物相邻关系,实际上这也正是建立在业主的建筑物区分所有权基础之上产生的,是现代民事法律中的一项重要制度。所谓区分所有建筑物相邻关系是指一栋建筑物内或者一个小区内彼此邻近的房屋权利人之间的应当给予便利和接受限制而发生的一种平面与立体相互交错的权利义务关系。
   
        近年来,由于高层建筑的飞速开发,相邻关系较之以往更为复杂。你遇到过在邻居装修过程中拆承重墙、改变结构,造成危险的情况吗?你有过由于破墙开店或者安装空调而引发邻里争执的时候吗?你有过对小区临街商铺经营产生的油烟、噪音难以忍受的时候吗?……这些状况相比每一个生活在城市中的居民都或多或少遇到过一些。面对这些相邻关系纠纷,在双方当事人争执不下的时候,最好的解放方法当然是通过强有力的法律手段来定纷止争。
   
      (二)处理区分所有建筑物相邻关系应该遵循的原则
   
        第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
   
      《物权法》第84条明确规定,不动产的相邻权利人应当遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。法律设立不动产相邻关系的目的是尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系,上述原则要求应当注意充分发挥不动产的经济价值,提高经济效益,促进相邻各方关系和谐,互相帮助,同时还要注意当事人之间的利益。处理相邻关系的原则,不仅是人们在日常生活中应遵从的原则,也是法官审理相邻关系纠纷案件应遵从的原则,据此以评判是非。
   
        第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
   
        本条是关于法律渊源的规定,包括了两类:制定法和习惯。实际上,物权法并不是一部万能法,不能够面面俱到,因此物权法只能做出原则性的规定。而我国的其他一些法律、法规对处理相邻关系也做出了规定,因此应该先按照法律法规的规定进行处理。但相邻关系的种类繁多,在整个民法体系中,处理相邻关系需要以习惯作为依据所占的比例是很大的。例如,越界枝蔓上的果实自落于邻地上,该果实的所有权到底归谁所有,通常法官都是以当地习惯作为判断的标准。当然,对于习惯的内容,应该由主张该习惯之人负举证责任。
   
       (三)区分所有建筑物相邻关系产生纠纷的内容
   
        第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
   
        对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
   
        第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
   
        第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
   
        第八十九条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
   
        第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
   
        第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。
   
        虽然相邻关系的内容非常繁杂,但是就其引起的纠纷来看,主要有一下几种:土地纠纷、用水纠纷、排水纠纷、通行纠纷、施工纠纷、污染纠纷、采光通风纠纷、眺望权纠纷、隐私权纠纷、其他纠纷等。《物权法》第86条到91条对部分相邻关系做出了规定。在区分所有建筑物相邻关系中,业主之间可能产生纠纷较多的情况有以下一些:
   
        污染纠纷,包括光污染,比如霓虹灯太亮影响业主休息;噪声污染,例如小区楼底部分作商业用途,导致饭馆歌厅的吵闹声过大;还有部分业主饲养宠物的犬吠声等。
   
        采光、通风纠纷。一段时间以来,由于新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,或者开发商违规施工,还有部分业主私搭乱盖,放置大的广告牌等行为,导致新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准,遮挡相邻建筑采光和通风。《物权法》对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定,可以使相邻关系中受损害的一方理直气壮索讨要“采光权”、“通风权”。
   
        隐私权纠纷。包括建造房屋有碍他人住宅的私密性;安装设备,如摄像头、监控器等,侵害他人隐私权。
   
        施工纠纷。包括因装修质量不合格,造成漏水,殃及邻里,或者破坏房屋的承重结构,造成安全隐患;设置高压电线,影响电视信号等。
   
        应该注意到的是,规定中提到“必要便利”,何谓“必要便利”?实际上,区分所有建筑物相邻关系内容的核心即是容忍或禁止相邻不动产所有人或使用人为一定行为。详言之,一方面相邻不动产权利人在行使不动产权利时,有权要求他放提供必要的便利,他方在正常更合理范围内的侵害或者妨碍,负有容忍义务;另一方面,根据“权利滥用禁止”原则,权利人对不动产权利的行使如果超出了一般人的“容忍限度”,造成了不在合理范围内的侵害或者妨碍,权利人必须负相应的责任。因此,掌握好“必要便利”这一尺度是非常重要的,应该建立在必须或者必要将自己的权利合理延伸至对他人权利的利用的基础之上。
    
      (四)使用相邻不动产时造成损害的民事责任
   
        第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
   
        在行使相邻权的同时,也要尽量避免对被使用的相邻不动产权利人造成损害,在无法避免造成损害的情况下,要给予赔偿,这也是公平合理原则的体现。实际上,侵害区分所有建筑物相邻关系的民事责任,《民法通则》第83条列举了三种:停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。但这并不意味着权利受损人只能请求法院使用这三种责任方式,《民法通则》134条规定的民事责任在整个民法领域都是具有普遍适用性的。当然,能否使用还要具体问题具体分析,不能一概而论。
   
      (三)小区业主的权利
   
        作为业主物业产权的延伸,物业服务选择权、物业管理决策权、物业服务知情权、物业服务评价话语权、物业服务监督权等业主关于在购买物业服务产品中的基本权利在具体实施过程中却难以落实。近年来,物业纠纷案件已经成为消费者投诉的热点。而物业管理更是密切关系到业主日常生活的方方面面,直接影响业主居住的幸福感。
   
         1、确立业主共同决定权,方便业主对重大事项行使共同管理权
   
       《物权法》第76条规定,下列事项由业主共同决定:
   
       (一)制定和修改业主大会议事规则;
   
       (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
   
       (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
   
       (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
   
       (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
   
       (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
   
       (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
   
        决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
   
        2、业主有选聘和解聘物业管理企业的权利
   
        第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
   
        第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
   
        短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。其中,业主对开发商指定的物业公司不满意现象比较普遍。对此,《物权法》第81条规定,明确赋予了业主选聘和解聘物业管理企业的权利。这样一来,业主可以真正成为主人,根据自己的喜好来选择服务机构,双向选择更容易达到协调;另一方面,物业机构失去了以往的“钦点”地位,面对业主自由选择的压力,必然会注重提高自己的服务质量和专业水平,提升自我竞争力,从而带动整个物业管理行业的发展。
   
         3、业主业主大会和业主委员会的权利
   
        第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 
    
        第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
         业主大会是业主的自治组织,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,而业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会的成立关系这业主如何行使自己的权利,维护自身的合法权益。
   
       (1)业主大会的议事规则
   
       《物权法》第七十六条规定,对法律规定的重大事项需要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,这也就是说,对于业主大会作出相关决定是有严格的法律程序的,才能保证决定的合法性,并且必要时候,由有关政府部门给予指导和协助。
   
       (2)业主大会、业主委员会的法律地位
         这里主要是指,业主大会、业主委员会是否具有独立的诉讼地位。很显然,业主大会或者业主委员会没有独立财产,不能独立承担责任,享有的权利和承担的义务都要落在业主身上,而相关法律对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利暂未作出规定。因此,对侵害业主共同权益的纠纷,经过全体业主的授权,业主大会和业主委员会可以作为诉讼代表人进行诉讼,但这时的诉讼主体仍是全体业主。
    
       (3)业主委员会的权利与义务
        业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权,主要包括:协调和处理业主、使用人之间的内部关系;选聘、解聘、改聘、续聘物业公司;审议权;监督权……同时履行的义务有:收集业主的意见,反馈信息;协调各类关系,配合管理;接受全体业主和业主大会监督。
   
        (4)业主大会、业主委员会决定的效力
         现实中,可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约,或者不依据法定程序做出决定,侵害业者的合法权益,针对这一情形,为了切实保护业主的合法权益,《物权法》规定业主有请求人们法院撤销这些不当决定的权利。当然,业主在具体行使这一权利时,还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。
   
         四、住宅变经营用房
    
        第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
   
        现实中,很多业主为了赚取商业利润,将住宅改变为歌厅、餐厅等,是原本用语居住的房屋改为用于经营的房屋,住宅的性质、用途由居住变商用,带来了许多弊端,危害极大。现《物权法》明确规定,首先“住宅”不得违反规定改为“商用”。据此,业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。其次,如果业主确因生活需要, “住宅”改“商”的,物权法对于住宅该为商用提供了法律路径指引。首先,必须遵守法律、法规及管理规约的规定,其次还必须征得有利害关系的业主同意。获得行政许可是行政许可制度决定的,是社会管理秩序的需要。取得有利害关系的业主同意,是对私人权利保护的需要。利害关系人首先是同一幢建筑物的业主,改商以后,可能增加楼面负载,也可能需要拆改给建筑物带来其他不良影响。其次住宅改商以后因为经营可能影响到的业主,因为商业活动会排放噪声、废水、垃圾等污染物,也可能增车辆容等影响社区秩序,因此物权法对此仍然作出了条件限制。
   
        五、小区房屋的拆迁
   
         1、关于征收房屋的规定
   
        第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
   
        征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
   
         征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
   
         任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
   
        近年来,因房屋拆迁而引发的纠纷,如同农村征地一样,已成为各级政府十分头痛的问题,在物权法制定过程中,对于征收问题的意见主要集中在公共利益的需要和征收补偿两个方面。拆迁、征地关系到老百姓切身利益,此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并且要安排被征地农民的社会保障费用;征收个人住宅的,应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。然而,对“公共利益”的界定,因为无法作出明确的定义,因此并没有对它的范围作出规定,使得部分地方政府借此漏洞,滥用征收权力,侵害群众利益。对此,有待法律进一步作出规定,并在实际操作中建立一套行之有效的制度。
   
         2、关于征用房屋的规定
   
        第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
    
        征用是国家强制使用单位、个人的财产,不必取得所有权人的同意。从本质上讲,这实际上是对私有财产的侵害,因此各国法律对征用的情况均作了严格限制。《物权法》规定,面对抢险、救灾等社会整体利益遭遇危机的紧急情况,集体和个人都有义务提供便利,这是各方利益博弈的结果。但同时也要明确,被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人,如果被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。征用是政府行使行政权,不是民事关系,因此,《物权法》的规定仅从民事角度作了原则性规定。
   
        六、业主物权受到侵害的救济方法
   
       第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
   
       第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
   
       第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
   
       第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
   
       第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
   
       第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
   
       第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   
       民法对物权的保护方法主要有请求确认物权、请求消除危险、请求排除妨害、请求赔偿损失等。这些救济方式,权利人即可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并食适用。其中,在这些请求中,出请求确认物权必须以诉讼方式想法院或向有权确认的国家机关提出外,其余均还可以向权利人提出,侵权人如不履行,权利人当然可以请求功法的救济,达到以功法的强制力保护其物权的目的。
   
       作为我国立法史上迄今为止的惟一曾经被全国人大常委会“七次审议“的法律草案,经过13年的反复讨论与修改,终于获得通过,它直接关联我国经济发展和私人财产保护。同时,由于房地产业的高速发展,房地产所引起的诉讼案件逐年呈上升趋势,这一方面说明小区房地产在人们生活中已经充当了不可或缺的角色,另一方面也说明了法律的不完善以及百姓对于法律法规的不了解。因此,《物权法》出台以后,如何理解和使用其中关于小区房地产的相关规定,如何运动其来维护业主的合法权利,变得尤为重要。了解和掌握《物权法》的相关规定,给业主一道安居置业的护身符。
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