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银行一再加息 哪种提前还贷方式最经济

2008-03-31 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:方先生于2001年贷款40万元购买了一套房产,期限20年,在今年两次加息前,月供为2753元,而经过两次加息,月供达到2823元,增加了70元。虽说每个月多交70元并不会给方先生的生活带来明显的影响,但考虑到积少成多,

方先生于2001年贷款40万元购买了一套房产,期限20年,在今年两次加息前,月供为2753元,而经过两次加息,月供达到2823元,增加了70元。虽说每个月多交70元并不会给方先生的生活带来明显的影响,但考虑到积少成多,手头有一部分闲钱的方先生还是有了提前还贷的想法。

  据北京中原三级市场部的预测,一年两次加息已经明确表现出人民币进入加息通道的态势,而且未来一段时间内,很可能还会有不止一次的加息。基于此,提前还贷,将会成为越来越多人的选择。为此,记者探访了各大银行的个人贷款中心,并请教了有关房贷金融人士,希望给有提前还贷打算的读者带来些帮助。

  ●提前还贷要交违约金吗?

  提前还贷要不要交违约金,这是很多准备提前还贷的贷款人最为关心的问题之一。

  据某国有银行一位不愿具名的工作人员透露,其实关于提前还贷要收违约金的争论在业内已经存在多年,有不少银行都主张对提前还贷的客户收取一定数额的违约金。但由于现在公众对银行服务收费的意见较大,同时也基于对客源的考虑,银行虽然将提前还贷认定为违约行为,但没有一家银行愿意先走出这一步,所以至少在北京,目前还没有银行明确表示要开始对提前还贷收取违约金。

  记者的调查也印证了这位工作人员的说法。在记者走访的几家银行中,多数银行都表示贷款人可以申请提前还贷,而且“暂不收取违约金或其他附加手续费”,但也同时表示,银行有权利向提前还款人收取违约金。

  尽管如此,各个银行对提前还贷的贷款人还是有一些限制和约束。如建设银行、光大银行不允许贷款人在贷款后第一年内提前还贷;不少银行还要求贷款人提前还贷的金额必须为1万元的整数倍等等。

  ●提前还贷有哪些方式?

  从大体上来讲,提前还贷无非提前全部还贷和提前部分还贷两种方式。提前全部还贷也就是贷款人一次性地将所剩下的全部贷款还清,从而最大程度地节省日后将要支付的利息。但对于多数家庭来说,提前全部还款往往意味着短时间内过大的资金支出,无论从哪个方面都难以支持,所以大多数人还是会选择提前部分还款。

  在调查中记者了解到,各个银行基本上都会为提前部分还款的贷款人提供四种还贷方式,下面记者将为您进行逐一的介绍和比较。

  以文章开头提到的方先生为例,目前方先生尚余贷款本金35万元,剩余期限16年,他打算提前还款10万元。

  方式一,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。这样,剩下25万元贷款,方先生需照旧每月还款2823元,大概九年半的时间还完,利息共支出77388元。

  方式二,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。这样,25万元贷款仍按16年来还清,每月需还款2003元。利息共计134617元。

  方式三,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。假设方先生准备将25万元的贷款缩短至10年还清,那么月还款额从最初的2823元减至2752元。利息支出共计80266元。

  方式四,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。也就是说,方先生其实并没有将10万元提前还出,而只是将还款期限缩短至10年,那么,月还款额将从最初的2823元增至3853元,10年内利息共计112373元。

 虽然由于计算公式过于复杂,记者无法在此一一罗列,但通过上面分析还是可以看出,提前部分还款,缩短了还款期限、每月还款额并没有变化,而且总体利息支出最少,在上述提前还款方式中,相对是最合适的一种方式。

  ●哪种房贷产品最适合提前还贷?

  在采访中,记者还了解到,在现在买房人当中,有相当一部分虽然选择了办理时限较长的贷款产品,但还是打算如果将来家庭经济情况允许,还是会选择提前还款,所以他们非常关心如果准备日后提前还贷,那么在市场上目前形形色色的房贷产品当中,哪一个更适合提前还贷的打算呢?

  其实,在众多房贷产品当中,最为主流的仍是等额本金和等额本息两种还款法。而根据计算,也可以得出两种产品哪个更适合提前还贷的结论。

  依然以方先生为例,如果他选择等额本息还款法,那么提前还款前的利息总额为188463元,提前还款后利息总额为134617元,可节省利息53846元;如果选择等额本金还款法,提前还款前的利息总额为163640元,提前还款后利息总额为116886元,可节省利息46754元;不过其利息总额仍比等额本息少17731元。可见,虽然提前还贷对于选择等额本息还款法的贷款人来说能节省更多利息,但从整体来讲,依然是等额本金还款法能够节省更多的利息支出。

  除此之外,招商银行还推出了“双周供”还款法,也就是还款周期以两个星期为基本单位。选择这种还款法的消费者提前还款前的利息总额为191950元,提前还款后利息总额为137108元,可节省利息54842元。所以,对于在招行通过“双周供”还款的贷款人来说,提前还贷的收益是最大的。

  ●提前还贷有哪些手续?

  据中大恒基金融部经理陈秀杰介绍,贷款人如果要提前还贷,在手续上一般要经历五个过程。

  首先要看清贷款合同中有关提前还贷的条例,特别要注意提前还贷是否须交一定比例的违约金。

  第二是致电贷款银行的个贷中心,了解提前还贷的相关信息,联系办理贷款的业务员或者客户经理,咨询能不能办理提前贷款、办理提前贷款是否需要预约,确定时间。特别是有些银行办理提前还贷业务的部门与银行支行不在同一地点,所以一定要问清楚再出发。另外如果是他人代办手续的话,以建设银行为例,需要申请人与代办人出示一份有双方签名的委托书,代办人带着双方的身份证、委托书、贷款合同才能提出申请。但中国银行等银行在这些手续上相对宽松,将申请传真、邮寄均可,本人可以不到现场。这些也都需要在电话咨询中问明白。

  第三步是预约,为了保证业务操作有序,大部分银行要求客户提前预约,且每个支行所需的时间、手续有所差异。预约方式为打电话或直接到提前还贷执行部门都可。

  第四步是填写提前还款申请表,并提交相关证件。证件一般包括身份证、当初和银行签订的贷款合同等。

  而最后一步办理提前还贷手续则比较简单,贷款人只需存入提前还款的款项,银行从贷款本金中予以扣除即可,很短时间便可以操作完成。

  ●提前还贷还有哪些需要注意?

  除了上述事项之外,链家地产还提醒贷款人,提前还贷还有两点细节需要注意。

  一是购房者在提前还清全部贷款后,别忘了到保险公司等部门退保。在贷款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止,因此按有关规定,贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前交的保费,提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

  二是不要忘记注销抵押。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书,去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理),最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

2008-03-31 来源:互联网 作者:佚名
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