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乘人之危合同能撤销

2010-12-08 来源: 作者:
内容提要:柳老先生已经70岁了,因病重入院抢救,急需一大笔医疗费。柳老先生唯一的儿子柳胜利是一家工厂的内退职工,家庭经济不宽裕。为了给父亲治病,他到处借款,但还是没有凑齐所需要的住院费。万般无奈之下,柳胜利只好准备将给儿子结婚用的拆迁时分得的一套一居室房屋卖掉。

柳老先生已经70岁了,因病重入院抢救,急需一大笔医疗费。柳老先生唯一的儿子柳胜利是一家工厂的内退职工,家庭经济不宽裕。为了给父亲治病,他到处借款,但还是没有凑齐所需要的住院费。万般无奈之下,柳胜利只好准备将给儿子结婚用的拆迁时分得的一套一居室房屋卖掉。


邻居李先生听说此事之后马上找上门来,开出一个挺低的价格,想买柳胜利的这套房子。柳胜利实在不愿意以这么低的价格卖房,可该房屋要是按照市场价来出卖,恐怕一时半会难以卖出,而老父亲急需动手术,已不能再耽搁下去。柳胜利迫于无奈,只好答应将该房屋卖给李先生。

双方在房屋买卖合同约定:合同签订后,即由李先生支付21万元,房屋归李先生所有。柳老先生出院后,由柳胜利协助李先生办理房屋过户手续,并且交付该房屋。

等老父亲出院后,柳胜利对低价卖房一事很后悔,一直迟迟不配合邻居李先生办理房屋过户手续,也不交付房屋。李先生只好将柳胜利起诉到法院,要求柳胜利履行房屋买卖合同的约定,协助他办理房屋产权变更登记,并交付该房屋。 (文中当事人为化名)

满足三条件属于乘人之危

北京市君祥律师事务所向霞律师认为,虽然柳胜利与李先生签订了房屋买卖合同,李先生也已经按照合同的约定履行了付款义务,但是李先生的行为属于乘人之危。

乘人之危通俗地讲,就是指利用他人有困难时加以要挟或陷害。根据《民法通则意见》第70条规定,“一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方作出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。”

通过上述规定可以看出,乘人之危的行为必须符合三个条件:一是一方当事人当时必须要面临某种危难或困境;二是一方想利用此困境,为谋取不正当利益要对方按貌似合理的要求实施某种民事行为;三是面临危难的一方为摆脱困境,迫不得已,违背自己意愿答应对方要求。

向律师提示,只有满足以上三个条件的行为才是乘人之危的行为,并不是所有的低于合理价格的买卖合同,必然都是乘人之危的行为。

本案中,李先生是在明知柳老先生住院急需医疗费、柳胜利经济困难无法支付医疗费的情况下,主动找到柳胜利,故意压低房价购买此房屋的,且低于正常合理价格。而柳胜利以这么低的价格出售该房屋,是出于无奈,并不是其真实意思表示。因此,李先生的上述行为属于法律上的乘人之危的行为。

乘人之危买卖合同可撤销

在这种情况下,柳胜利应否继续履行该房屋买卖合同,协助李先生办理房屋产权过户登记并交付该房屋?

向霞律师说,根据我国《合同法》第54条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

通过上述规定可以看出,可撤销的合同包括四种合同:重大误解订立的合同;显失公平的合同;用欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思订立的合同;乘人之危使对方违背真实意思订立的合同。

所以,依照我国《合同法》第54条第2款的规定,李先生和柳胜利签订的房屋买卖合同属于可撤销的合同。柳胜利可以行使撤销权,撤销该房屋买卖合同,不继续履行该房屋买卖合同。如果柳胜利提起反诉,要求法院撤销与李先生签订的房屋买卖合同,将会得到法院的支持。

行使撤销权注意两个事项

撤销权须在一年内行使。向霞律师说,柳胜利作为受损害一方要行使撤销权,依照我国《合同法》第55条第1项规定,“具有撤销权的当事人必须在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使,超过一年的将丧失这个撤销权。”假如柳胜利和李先生是在去年3月1日签订的房屋买卖合同,柳胜利是在4月3日知道自己有权利撤销这个合同,那么,柳胜利应在今年4月2日以前向法院提起诉讼,要求撤销该房屋买卖合同。如果超过一年,柳胜利就不能再行使撤销权,这个房屋买卖合同就不能够被法院撤销,柳胜利就必须按照该买卖合同的约定,履行交付房屋并协助李某变更房屋产权登记的义务。

合同撤销后应返还购房款并按银行贷款利率支付相关利息。根据《合同法》第58条规定,双方签订的房屋买卖合同被法院依法撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中柳胜利因房屋买卖合同取得李先生的购房款21万元应予以退还。根据公平原则,因柳胜利使用了李先生的购房款,应按照同期同类银行贷款利率支付21万元的利息。

律师提示

买卖双方在二手房

2010-12-08 来源: 作者:
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