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期房转让两种模式的法律风险分析

2008-03-31 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:今年4月20日,市府发布了《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》(俗称期房限转政策)。此规定并不意味市府对期房转让的禁止,只是借此限制购房中的短期炒作行为。暂且不论该措施实施两个多月的实际效果如

今年4月20日,市府发布了《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》(俗称“期房限转”政策)。此规定并不意味市府对期房转让的禁止,只是借此限制购房中的短期炒作行为。暂且不论该措施实施两个多月的实际效果如何,笔者想就目前存在的期房转让两种模式作一些法律上的分析,以维护买卖双方的权益。

期房转让的一种操作模式是:买卖双方直接签订《房地产买卖合同》。对此模式,有两种看法。一种看法认为,根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让,因此这种《房地产买卖合同》应属无效。另一种看法是,预告登记证明是“权属证书”的一种,具有准物权性质,这种情况下签订的《房地产买卖合同》应为有效。在司法实践中,法院在处理此类案件时,往往会综合买受方是否实际占有房屋、卖方是否已收取房款、小产证何时办出等多种因素来判断合同是否有效。因此,笔者认为,这种合同在签订后,效力认定难以把握,是风险很高的操作模式。

另一种转让模式是:双方直接签订买卖合同,买受人支付一定数额的定金,同时对买卖合同的生效附设一个条件,此条件多为“卖家取得小产证后合同开始生效”。这种操作模式的法律依据是《合同法》第四十五条的规定,即当事人对合同的效力可以约定附条件。这类合同在履行中可能会出现两种违约情形。一种是,在合同成立但未生效前,即所附生效条件尚未成就时一方悔约的。笔者认为,根据《合同法》第八条的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同,所以在这一阶段守约方仍可要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。另一种情形是,合同所附生效条件客观上能够成就,但因卖方过错阻止条件成就的,如大产证办妥后卖方不配合办理小产证。根据《合同法》第四十五条的规定,附生效条件的合同,自条件成就时生效,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。据此,如任何一方恶意阻止小产证的取得仍视为期房转让合同已生效,对双方具有法律约束力,不仅合同要继续履行,而且悔约方还要承担违约责任。这种操作模式对买卖双方来讲都有较大的保障。如果期房预购人一定要在小产证取得前转让房屋的,笔者建议,买卖双方采用第二种操作模式。



2008-03-31 来源:互联网 作者:佚名
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