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我国房地产评估市场的现状与存在的问题

2008-09-11 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:我国房地产评估市场的现状与存在的问题   1.条块分割严重,收费标准与评估规程各异   目前,在我国对房地产评估市场的管理分属不同的部门,评估主管部门从中央到地方分属建设、国土、财政等多个部门。如以土地资产为主的房地产评估(地价评估)要按国土资源部颁

我国房地产评估市场的现状与存在的问题

  1.条块分割严重,收费标准与评估规程各异
  目前,在我国对房地产评估市场的管理分属不同的部门,评估主管部门从中央到地方分属建设、国土、财政等多个部门。如以土地资产为主的房地产评估(地价评估)要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、以房产为主的房地产评估要按建设部颁布的规程规章进行评估,以至于相类似的工作要分别按不同的收费标准收费,按不同的技术规程规范出具评估报告。企业要进行评估,往往要穿梭于数家评估机构和其行业主管部门之间,并要分别交费,既加重了企业负担,也降低了办事效率,社会反响特别强烈。
  2.涉及的中介机构大小悬殊,鱼龙混杂,整体素质偏低
  我国的房地产评估实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因,目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过 6万人,而实际办理人事代理并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人,以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员,无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样,有的只要求两名具有执业资格的评估人员,就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关,以至于有的评估机构只有一名专业人员,也同样取得了估价资质,有的评估机构甚至只有一人,是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间,各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假,这种状况严重影响了评估能力和评估质量。
  3.中介机构之间恶性竞争
  为了多争取业务,有的机构拿钱开路、大搞钱权交易;有的机构迎合顾客的不合理要求,置评估规程和规范于不顾;有的机构过度降低收费标准,大搞价格战。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,损害了国家和集体的合法利益,同时也形成了滋生腐败现象的温床。
  4.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理
  例如,当一份土地评估报告有争议时,其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地估价机构还很少,故对这些有争议的报告进行处理比较困难。
  5.中介机构不按核准的资质和范围执业
  客户一般只注意评估机构有没有评估资质,但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的宣传工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。众所周知,律师有级别之分,但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的,没有划分为涉外律师事务所,刑事律师事务所等系列,更没有划分为A、B级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时,不需要对律师事务所作较多的了解,而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件,但由于主管部门的关系,而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了评估市场的混乱,造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。
  综上所述这些问题的原因在于条块分割、多头管理,以及评估机构评估资质混乱。



2008-09-11 来源:互联网 作者:佚名
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