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两度遭遇工商罚款租房经营先要办理租赁登记

2008-03-29 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:从二房东手里租房子开餐馆,真正的业主没有同意转租,不能办理房屋租赁登记,结果两度遭遇工商罚款,并蒙受巨额损失 深圳商报记者包力 刘先生租房做餐馆,与出租单位深圳某公司签了合同后马上就进行了装修。试营业

从“二房东”手里租房子开餐馆,真正的业主没有同意转租,不能办理房屋租赁登记,结果两度遭遇工商罚款,并蒙受巨额损失

深圳商报记者包力

刘先生租房做餐馆,与出租单位深圳某公司签了合同后马上就进行了装修。试营业期间,工商部门以刘先生无照经营为由对其进行了两次罚款,并责令停业。刘先生在去办理租赁合同登记时才发现,他的房子是从“二房东”手里租过来的,“二房东”不是房子的产权人。房屋租赁合同登记办不成,工商营业执照就拿不下来。餐馆开不下去了,让“二房东”深圳某公司赔偿自己的损失,对方又不答应,刘先生无奈之下将深圳某公司告上法庭。

被告某公司

“违约行为”根本不存在

被告深圳某公司称,签订合同后,他们按时向刘先生交付了出租房屋,刘先生将该房屋用于经营餐馆,从开业至今一直正常经营。但由于刘先生长期拖欠租金、水费、电费、管理费及滞纳金将近30万元,严重违反了合同义务。是刘先生自己违约在先,他无权解除合同。刘先生指责深圳某公司的所谓“违约行为”根本不存在,请求法院驳回刘先生的诉讼请求。

法院

深圳某公司须承担赔偿责任

法院认为,刘先生与深圳某公司签订的房地产租赁合同合法有效,具有法律约束力,双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。应自合同签订之日起10日内到主管机关进行登记,由于深圳某公司不能提供业主单位同意其转租的书面证明,致使双方不能办理合同登记手续,直接导致刘先生不能申办个体工商营业执照和卫生许可证,被工商行政管理部门处以罚款并责令停止经营。深圳某公司的违约行为,使租赁合同的目的已无法实现,应该予以解除。

并且,合同解除后,刘先生应将承租的房地产返还给深圳某公司,并向该公司支付实际经营期间所欠的租金、管理费、水电费和中央空调费,刘先生不再承担停止经营后产生的租金和管理费。深圳某公司应赔偿合同提前解除给刘先生造成的经济损失,包括按照餐馆的室内装修及财产的评估值,赔偿刘先生的投资损失及被工商行政管理部门两次罚款的损失。

深圳某公司赔偿刘先生的投资损失后,为公平起见,避免刘先生重复获得赔偿,餐馆室内的装修物及添置物归深圳某公司所有。

法院作出一审判决,判令解除刘先生与深圳某公司签订的房屋租赁合同;深圳某公司赔偿刘先生房屋装修和添置设备的经济损失77万余元及罚款损失 1000元,在赔偿刘先生经济损失之后,餐馆内装修物和添置物归深圳某公司所有;刘先生向深圳某公司支付拖欠的租金、管理费和水电费及滞纳金23万余元。

一审法院判决后,深圳某公司不服,上诉到深圳市中院。深圳市中院作出终审判决,判令解除合同,深圳某公司按照评估报告金额的80%承担赔偿责任。

原告刘先生

解除合同,赔偿损失100万

法庭上,刘先生称,他在与深圳某公司签订了租赁合同后,就按照合同约定交了租赁保证金10万余元和第一个月的租金5万余元。此后,多次催促深圳某公司,要求到房地产租赁所办理登记或备案,但对方借故拖延,致使自己无法办理工商营业执照,被工商行政管理机关处以罚款和责令停业。

刘先生说,后来他到房地产租赁所了解,原来他租的房子是某银行租给深圳某某公司的,而深圳某公司将房子再租给他,属于再次转租。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定:未经出租人同意,承租人不得擅自将租赁房屋再行转租。深圳某公司的行为因为违反该条规定,房地产租赁所才不予登记或备案他与深圳某公司的租赁合同。

不能办理合同登记手续,就不能办理营业执照,也就不能实现双方签订合同的目的。因此,刘先生诉请法院依法判令,解除双方签订的房屋租赁合同,深圳某公司赔偿他投资损失100万余元,违约损失13万余元,并返还租赁保证金10万余元。

专家点评

要考虑商业用途的租赁合同能否实际履行

北京市君泽君律师事务所深圳分所王文胜律师表示,作为承租人,在签订租赁合同前,一定要核实欲租赁的房产,看看合同相对人是否是业主、是否有权出租或转租该物业,如果是转租的,是否取得了业主的书面同意,否则到租赁所就无法办理租赁登记;还应当注意是否为再次转租行为,如属于再次转租的,也无法办理租赁登记。

对于再次转租的问题,虽然《深圳经济特区房屋租赁条例》规定不得再行转租,但《中华人民共和国合同法》第52条规定,“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效,而《深圳经济特区房屋租赁条例》不属于法律、行政法规,承租人不能以违反该条例为由主张合同无效,要求出租人承担赔偿责任,但可以主张因租赁合同不能登记备案,导致不能办理营业执照、无法实现租赁目的为由,要求解除合同,由出租人承担赔偿责任。

王文胜律师最后谈到,在签订租赁合同时,尤其是商业用途的租赁合同,除了要保证合同的合法有效外,还应考虑到,该合同还要接受房屋租赁行政主管机关的管理,合同是否能得到切实履行,能否实现租赁目的。

2008-03-29 来源:互联网 作者:佚名
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