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购房二手房要先“识法”

2010-01-27 来源: 作者:
内容提要:  三类二手房权利受限制,交易前必须严加审查   常见权利受限制的二手房大致有以下几类:一是没有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户,二是被法院等机关查

  三类二手房权利受限制,交易前必须严加审查

  常见权利受限制的二手房大致有以下几类:一是没有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户,二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来,或通过其他方式依法解除查封后,方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时,对今后的转让就设有一定的限制条件,该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位,之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人,但要符合一定条件时,才能将房屋上市转让买卖这样的二手房,一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。

  共有二手房出售需全体共有人同意

  我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。因此,在二手房买卖中,买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是,如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时,买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。

  在实践中,有时会出现这样的情况;属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后,其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时,如果买家是善意购房,即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。

  三方需明确各自的权责利

  卖方在委托中介时,应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格,卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”,明确房屋的权属和使用现状,以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。

  买家通过中介找卖家时,应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议,应包括房价、保留期限及定金处理等条款,并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后,实际交付定金前,买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。

  买家须实地查看卖家房屋有无出租

  如果二手房出售前已经有房客承租,那么在租期内,有同等条件下,房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋(即将出售的情况,并告知房价等出售条件,房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权,卖家有得到房客出具的书面表示后,可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋(出售的情况,而擅自卖给其他人,则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言,为避免出现此类问题,应该对房屋进行实地考察,确定是否有房客居住其内,以确保交易的安全性。

  妥善解决签约后的后续事项

  买卖双方签好买卖合同后,除了收付房款、办理过户外,还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此,买家卖家也要妥善处理,避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时,买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合,以保证各自的权益。比如,双方可约定合同签订后付房款30%,交房时付房款30%,产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时,双方还要明确违约责任,如约定逾期交房或逾期付款,每日付总房价一定比例的违约金;超过多少天时,一方有权选择违约金,超过多少天时,一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之,买卖合同的内容越详细,履行起来的可操作性就越强,也越能促成买卖的顺利进行。

2010-01-27 来源: 作者:
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