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关注06年二手房税收变动 具体该怎么交纳

2008-03-27 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:2006年是国家对房地产市场进行密集调控的一年,从去年开始的营业税全额征收年限从两年改为五年,再到征收个人所得税,然后是北京开征土地增值税,不到半年的时间税收政策密集出台,而且都是集中在交易环节,这么多

 2006年是国家对房地产市场进行密集调控的一年,从去年开始的营业税全额征收年限从两年改为五年,再到征收个人所得税,然后是北京开征土地增值税,不到半年的时间税收政策密集出台,而且都是集中在交易环节,这么多的税种究竟应该怎么交呢?

  二手房交易税收政策调整

  二手房交易税收新的调整主要是针对房产交易的卖方,卖方所要承担的税收包括营业税、个人所得税、土地增值税(北京)和印花税,买方只需要承担印花税和契税。关于营业税,个税和土地增值税的调整如下:

  营业税:2006年5月29日,九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中对营业税征收标准有了重新规定:即对购买住房不足5年转手交易的,销售时全额征收营业税,对个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,按差额征收营业税。此政策出台后,使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。

  个人所得税:7月26日,国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(下面简称《通知》),对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额按照20%的税率征税;纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的1%——3%核定应纳个人所得税额。

  土地增值税:11月10日,北京市下发了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》,通知规定:对于居民的普通住宅,土地增值税新政依然坚持了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中的优惠政策,居民在转让普通住宅的交易环节仍然免征土地增值税。对于非普通住宅,凡能够提供购房发票的,其扣除项目的金额包括,取得房地产时有效发票所载的金额或者中介机构评定的房屋及建筑物价格、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用后计算增殖率,然后按照四级超率累进税率的办法征收土地增值税;对既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

  二手商品房交易税收调整后的买卖双方的纳税情况

  不足5年房产:王女士于2003年5月买了一套80万的房产,建筑面积为100平方米,欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说,其房产未超过5年,需要交纳全额营业税。按照20%的税率计算交纳个人所得税,对于普通住宅,且交易价格低于平均价格1.2倍以下的,免征土地增值税。

  卖方:应交营业税=100万*5.5%=55000元;应交个人所得税=(100-80)万*20%=40000元(如果不能提供购房发票等情况适用核定征收方式时,个人所得税=100万*1%=10000元);印花税为100万*0.05%=500元,卖方承担的税收为95500元(个税核定征收情况下,税费总额为65500元)。

  买方:承当的印花税为500元,契税为100万*1.5%=15000元。买方承担的税收为15500元。

  满5年房产:王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产,建筑面积为80平方米,近期欲以80万卖给杨先生,其房产超过5年。

  买方:印花税=80万*0.05%=400元;契税=80万**1.5%=12000元;税费总额为12400元。

  该房产为普通房产免于征收营业税,并征收个税,对于普通住宅,且交易价格低于平均价格1.2倍以下的,免征土地增值税。

  卖方:;个人所得税=(80-50)*20%=60000(核定征收条件下,个人所得税=80万*1%=8000元);印花税=80万*0.05%=400元;卖方承担的税收总额为60400元(个税核定征收条件下为8400元)。

  如果该房产为非普通住房按照差额征收营业税,并征收个税,土地增殖税按照交易总额的1%征收。

  卖方需要差额征收营业税=(销售价格-原购房价格)×5.5%=(800000-500000)×5.5%=16500元,土地增值税=80万*1%=8000元。卖方需要承担的税费总额为84900元(个税核定征收条件下,承担税费总额为32900)。

  二手房交易税收政策实行效果不尽如人意

  税收新政不尽如人意是不争的事实,原因在于集中在交易环节的税收政策实际上是冷冻了市场的活跃程度;集中需求管理的政策对供给的推动没有效用,而自主性需求占房产需求主体的现实决定了房产需求也同样显示出相当程度的刚性,那么房产供需结构性矛盾并没有得到解决,在房产供求基本面的支撑下,房价不可能稳定甚至是下降,而刚性需求的存在足以让增加的税收转嫁到购买者手中,变相推动了房价的上涨。一定程度上讲,冷冻房产交易的办法并没有起到为国家政策争取时间的效果,房产投机依然有存在的空间,真正阻挡投机进一步泛滥的原因在于国家房地产发展趋势的不明朗,因为在以寻租形成的政府间接控制房地产市场的现实下,有效的调空方式需要发挥强势行政调控的威力,而政府利益差异的存在,使得行政调控有效性值得怀疑,而当局坚定的调控决心又使得自上而下的强势调控具有一定的希望,在这样的政策预期下,房产市场有巨大获利的空间,更有覆船的危险,因此不仅是交易需求处于观望的状态,投机性交易也在观望,但是观望并没有拉住房价继续上涨的脚步。

  应该说,房产税收新政是紧急时刻的无奈之举,当局的态度让我们看到了希望,我们期待着未来房产政策能够真正发挥作用,民众期待的理性房价的时代快点到来。

 



2008-03-27 来源:互联网 作者:佚名
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