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广州市联星农工商总公司与张天启、广州市森昌实业有限公司租赁合

2008-03-25 来源:互联网 作者:佚名
内容提要:【案情】 上诉人(原审被告)广州市联星农工商总公司(以下简称联星公司) 被上诉人(原审原告)张天启 被上诉人(原审被告)广州市森昌实业有限公司(以下简称森昌公司) 金昌大厦系广东珠江实业公司和联星村民委

【案情】

  上诉人(原审被告)广州市联星农工商总公司(以下简称联星公司)

  被上诉人(原审原告)张天启

  被上诉人(原审被告)广州市森昌实业有限公司(以下简称森昌公司)

  金昌大厦系广东珠江实业公司和联星村民委员会合建,其首层和二、三层属于联星村民委员会,而联星村民委员会又将金昌大厦首层交由上诉人联星公司经营。该层已通过消防验收,具备出租的消防条件。

  2000年11月,上诉人(甲方)与被上诉人森昌公司(乙方)签订《租赁合同》,约定:乙方承租甲方位于广州市昌岗中路187-189号金昌大厦首层东边1107m2场地。乙方用于经营食品高档净菜超市;租期为15年,即从2001年10月1日至2016年9月30日,其中2001年9月3日至2001年12月12日为免租期;乙方按每月每平方米18元,保持三年不变,向甲方交租等;乙方在本合同有效期内,有分租和转租的权利,但分租和转租合约与本协议无矛盾,且必须取得甲方书面同意,否则作违约处理;合同执行期间如一方提出提前终止合同,又取得对方同意时,合同可以按协商时间提前终止,对场地内的设备承让问题,可用协商办法解决等。被上诉人森昌公司因此对上述场地设成若干档位向外分租的形式进行经营。

  2001年11月29日,被上诉人森昌公司(甲方)与被上诉人张天启(乙方)签订《金昌肉菜市场租赁经营协议书》,约定:乙方租赁经营广州市昌岗中路183号金昌肉菜市场自编048号档;租期从2002年1月1日起至2003年12月31日止,从2002年1月1日起计租,开业免一个月租金;租金450元/月;乙方于签约之日须向甲方缴纳水电费周转金l000元/档,此周转金于租赁经营期满后实际结算剩余部分无息返还乙方;乙方须每月向甲方缴纳综合服务费(包括清洁费、卫生费、保安费、治安费、治安联防费和门前三包有偿管理费)每月50元/档等。被上诉人张天启租赁了档位后一直用来经营蔬菜。并向被上诉人森昌公司纳租(按450元/月计)及支付综合管理费(按50元/月计)至2002年4月底。

  2002年4月6日,上诉人(甲方)与被上诉人森昌公司(乙方)又签订了一份《补充协议书》,约定:甲乙双方于2001年11月21日,就乙方租赁甲方金昌大厦首层经营肉菜市场签订了15年的租赁合同,经过四个月的经营实践。甲、乙双方经认真研究及友好协商后,乙方由于多方原因决定退出市场的租赁关系,甲方愿意提早收回市场自行经营;原市场的总面积为1107m2,其余130m2按原合同条件租给乙方租用;市场在乙方经营期间与各档户签订的有效合同,乙方移交给甲方后,甲方须按有效合同执行或妥善安排好这些租户;该市场在乙方经营期间所发生及存在的一切事情(包括债权、债务、纠纷等)仍由乙方全部负责,该市场在乙方移交给甲方后,由甲方全权处置,因此而出现的一切事情(包括期限、管理、经营盈亏等)均与乙方无关;在补充协议书内的条款如与原合同不符,应以本协议为准,原合同中未被改变的部分仍然有效,继续执行,本补充协议为原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等的法律效力;本补充协议签订后,其中一方没按补充协议各条款执行,则构成违约,因此而造成另一方损失及不良影响的一切责任,应全部由违约方负责,守约方有权向违约方追究一切赔偿等。该协议签订后,被上诉人森昌公司即将上述合同转移的情况口头告知了被上诉人张天启并取得其同意。

  2002年4月16日、18日,被上诉人森昌公司将上述包括分租与被上诉人张天启等在内的977m2肉菜市场场地及26份转租协议移交回上诉人,期间上诉人将该场地重新装修间隔后向社会招租经营。被上诉人张天启未取得原档位的使用权。

【审判】

  一审法院审理后认为,被告森昌公司与被告联星公司的《租赁合同》约定,在承租场地后,转分租给原告使用。对此,被告联星公司是所见明知。且被告森昌公司与被告联星公司在《补充协议》中也明确约定,被告联星公司履行将档位交由原告继续经营的义务。但事后,被告联星公司以将场地重新装修间格,另行出租他人使用的方式,不履行承诺,有违诚实信用。而事实上,原告依此档位进行生活经营的可得利益,包括预期收益,因联星公司的蓄意毁约行为而受到损害。被告联星公司的辩解,显属无理。对原告因此而造成的损失应予以赔偿。原告现要求解除与被告森昌公司所立的租赁合同,因其它当事人无异议,现实中已无再履行的条件,所以应予允许。造成合同不能履行的责任在被告联星公司。在原告与被告森昌公司的租赁关系解除后,被告森昌公司应将预收了的2002年4月16日后的租金及综合管理费返还给原告。至于原告从2002年4月16日起至合同期满的停业损失,因原告未能举证其具体经营期间的经营效益情况,所以酌情按400元/月收益计算,由被告联星公司予原告补偿。据此,原审法院于2003年1月 3日做出民事判决:一、解除原告与被告广州市森昌实业有限公司所订立的《金昌肉菜市场租赁经营协议书》;二、被告广州市森昌实业有限公司在本判决生效之日起10日内一次性返还租金225元和综合管理费25元给原告;三、被告广州市联星农工商公司在本判决生效之日起l 0日内一次性赔偿原告张天启从2002年4月16日起至2003年12月31日止的停业损失(按400元/月计);四、驳回原告张天启的其它诉讼请求。本案受理费600元由原告负担100元 被告广州市联星农工商总公司负担500元。

  一审判决后,联星公司不服,上诉至广州市中级人民法院,认为:一、被上诉人森昌公司与被上诉人张天启的转分租是无效的,上诉人从未确认过这个转分租行为。1、按照上诉人与被上诉人森昌公司的租赁合同约定,被上诉人森昌公司转租分租必须经过上诉人的书面同意,否则作违约处理,该条款对双方当事人均有约束力,所以被上诉人森昌公司的转分租行为应该是无效的,对于上诉人是没有任何约束力的;2、上诉人在2001年12月28日发函给被上诉人森昌公司,再次强调转租分租必须经过上诉人同意,并要求对方三天内给予答复,之后再次发函,被上诉人森昌公司仍然不予理睬。上诉人的这一系列行为说明其从未对被上诉人森昌公司与被上诉人张天启的租赁协议予以认定;3、虽然上诉人在其与被上诉人森昌公司的补充协议中承诺按有效合同处理并妥善安置档主,但被上诉人森昌公司与被上诉人张天啟所签订的租赁协议,因未得到上诉人的书面同意应属无效,所以上诉人没有义务将档位交给被上诉人张天启;4、被上诉人森昌公司在转分租前后未取得市场登记证,其营业执照的范围也没有租赁这一项,故被上诉人森昌公司与被上诉人张天启之间的转租分租协议是无效的。二、被上诉人张天启的经济损失不应由上诉人承担。1、被上诉人张天启与上诉人之间没有直接的租赁协议,而其与被上诉人森昌公司签订的《金昌肉菜市场租赁经营协议书》因未得到上诉人的书面同意,对上诉人是没有约束力的;2、被上诉人张天启与被上诉人森昌公司的转分租协议无效,上诉人不应对此负任何法律责任以及给予其安置,被上诉人张天启因转分租协议无效而无法继续履行协议导致的损失也不应由上诉人承担。据此,请求撤销原审判决,驳回被上诉人张天启的诉讼请求,并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。

  被上诉人张天启、森昌公司均答辩表示同意原审判决。

  二审法院审理后认为,被上诉人森昌公司在与上诉人签订《租赁合同》后,将承租场地间隔,并将其中自编048号档位转租给被上诉人张天啟使用。对此,被上诉人森昌公司虽未取得上诉人的书面同意,但上诉人接收含被上诉人张天启在内的26份转租协议的行为,应视为其对被上诉人森昌公司将市场对外分租是知情并认可的;而市场经营证的核准及被上诉人森昌公司有无超越经营范围从事经营活动均属有关行政部门行政管理的范畴,所引起的法律后果由行政部门处理,而并非转租合同生效的实质要件。故上诉人上诉坚持要求确认被上诉人森昌公司与被上诉人张天启之间的转分租行为无效依据不足,不予支持。依《补充协议书》中“市场在森昌公司经营期间与各档户签订的有效合同,在森昌公司移交给联星公司后,联星公司须按原有效合同执行或妥善安排好这些档户”等条款的约定,被上诉人森昌公司已就其与被上诉人张天啟之间转租合同中己方的权利、义务与上诉人达成转让、承受的意思一致,且该权利、义务的概括转移在事后亦取得被上诉人张天启的同意。据此,可以认定上诉人在《补充协议书》中所为的意思表示应视为其对被上诉人森昌公司与被上诉人张天啟之间转租协议有效性的承认。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定,上诉人取得被上诉人森昌公司与被上诉人张天启签订的转租协议中被上诉人森昌公司的地位,理应承接原租赁关系。上诉人现将场地重新间隔招租,却不愿履行《补充协议书》的约定,拒绝妥善安置被上诉人张天啟,其行为明显悖于诚实信用原则,也与《补充协议书》和《金昌肉菜市场租赁经营协议书》中所约定的义务不符。所以,上诉人对于被上诉人张天启因此而遭受的经济损失应负赔偿责任。上诉人坚持以转租协议无效及其与被上诉人张天启之间无法律关系为由拒绝承责无事实和法律依据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审受理费600元,由上诉人广州市联星农工商总公司负担。

【评析】

  本案涉及债权债务的概括移转问题。在债权债务概括移转的情形中,债权债务的承受人完全取代原当事人的法律地位,成为债的关系的当事人,因此,依附于原当事人的全部权利义务,均移转于承受人。而债权债务的概括移转通常有两种情形,一为合同承受,二为企业合并。本案即属于前一类情形。

  一、合同承受的概念和法律依据

  合同承受,是指合同关系一方当事人与第三人订立合同后,经对方当事人同意后,将合同上的权利和义务全部或者部分地移转给该第三人,由其在移转范围内承受自己在合同上的地位,享受合同权利并负担合同义务。

  合同承受在我国立法中也有所体现。《中华人民共和国合同法》第88条规定,“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”

  二、合同承受的生效条件

  1、须有有效的合同存在。合同承受以存在有效的合同为前提,这里所说的合同,是指原合同双方当事人之间的合同,而非指一方当事人与第三人之间就债权债务的概括移转所签订的合同。具体到本案即是需审查被上诉人森昌公司与被上诉人张天启所签订的《金昌肉菜市场租赁经营协议书》的效力。该份协议无疑是双方当事人的真实意思表示,且无违反法律的强制性规定,显然是有效的。

  另外需要提到的,对可撤销合同,原则上可成立合同承受。但合同承受时,原合同当事人享有的撤销权视为已经抛弃,承受人也不得因承受前的原因主张合同的撤销,否则将会给他方当事人带来不测的损害。

  2、承受的合同须为双务合同。单务合同只能成立单纯的债权让与或债务承担,故不能成为合同承受的标的。在本案所涉的《金昌肉菜市场租赁经营协议书》中,被上诉人张天启与被上诉人森昌公司就前者租赁后者拥有使用权的金昌肉菜市场档口的事宜进行了约定,对双方的权利义务进行了规范。

  3、须原合同当事人与第三人达成合同承受的合意。关于合同承受的合意,应适用民法关于意思表示的规定。意思表示有瑕疵时,将影响合同承受的效力。合同承受的合意,原则上为不要式行为,当事人意思表示一致即可成立。但依照法律规定应当由有关机关批准的合同,其合同承受也必须经过原批准机关的批准。从上诉人与被上诉人森昌公司所签订的《补充协议书》的内容来看,双方已就由上诉人承受被上诉人森昌公司在与被上诉人张天启的《金昌肉菜市场租赁经营协议书》中的债权债务达成了合意。

  4、须经对方当事人同意。合同承受包括合同债务承担的内容。依照《中华人民共和国民法通则》第91条的规定,未经对方当事人同意,合同承受不发生效力。本案中,补充协议签订后,被上诉人森昌公司即将上述合同转移的情况口头告知了被上诉人张天启并取得其同意。

  通过以上的分析,可以看出,上诉人与被上诉人森昌公司之间的债权债务的概括移转完全符合合同承受的生效条件。

  三、合同承受的效力。

  合同承受的效力,首先在于承受人取得原合同当事人享有的一切权利和负担的一切义务,原合同当事人完全脱离合同关系。嗣后合同的履行与不履行以及合同的变更或解除,概与原合同当事人无关。其次,因合同承受为无因行为,承受人得对抗原合同当事人的事由,不得用以对抗对方当事人。本案中,上诉人通过合同承受,取得被上诉人森昌公司对被上诉人张天启的一切权利义务,被上诉人森昌公司则完全脱离了与被上诉人张天启的原合同关系。
一、二审法院均是据此对本案做出了正确的处理,维护了被上诉人张天启的合法权益。



2008-03-25 来源:互联网 作者:佚名
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