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解读农民房屋买卖协议

2008-03-29 来源:互联网 作者:佚名
核心提示:由于农民房屋买卖没有示范合同文本,实际上都由买卖双方自行拟订,合同条款比较简单,存在的问题也不少。在咨询接待中,笔者发现下面这个合同是农民房屋买卖中普遍采用的,笔者试图对合同条款进行简要的解读,以提

 由于农民房屋买卖没有示范合同文本,实际上都由买卖双方自行拟订,合同条款比较简单,存在的问题也不少。在咨询接待中,笔者发现下面这个合同是农民房屋买卖中普遍采用的,笔者试图对合同条款进行简要的解读,以提醒购房者。

  甲方:卖房人乙方:购房者甲乙双方本着自愿、平等、互利、诚实信用的原则,经协商一致,达成以下条款:

  (1)甲方将坐落在上海市某区某村建筑面积为____平方米的房屋所有权一次性转让给乙方。

  解读:据调查,两类人是购买农民房屋的主体,一类是投资客,另一类是市区被拆迁居民。该条约定交易房屋坐落位置,确定房屋买卖关系。

  (2)经甲乙双方协商达成一致,房屋转让费总价为____元。

  解读:农民房屋的价格相对较低,这是购房者决定购买的主要原因。

  (3)甲方将房屋四至的自留地、责任地使用权无偿转让给乙方,房屋四周合计约____平方米以及地上附属物均归乙方所有,协议达成后由乙方交纳集体土地使用费。

  解读:约定房屋四周的土地使用权及地上物如林木也一并转让,这其实是个无效条款。房屋四周与宅基地均是集体所有土地,不能私自转让,而且这份协议也不能向房屋所在地政府部门登记备案,或得到村委会的同意。

  (4)房屋内一切设施不另行计价。如遇开发或动迁,其赔偿费用,包括政府采取的其他补偿措施等一切利益,均为乙方所有,与甲方无关。在其过程中所产生的相关费用,均由乙方自行承担,与甲方无关。

  解读:这是买农民房屋的购房者最为关心的问题之一。问题在于,房屋拆迁补偿按约定归购房者应当没有什么疑问,但是甲方自留地及房屋四周土地的征地拆迁补偿,以及与农民身份密切相关的补偿,购房者能否顺利得到是个未知数。

  (5)协议签订后,乙方一次性给付甲方房屋款____元。甲方将房屋交给乙方,包括房屋一切有关证件。

  解读:实际上,农民房屋的证件其实就是红色封面的宅基地使用权证,通常的做法是,购房者将房款给了卖房人,卖房人将宅基地使用权证给购房者,整个交易就完成了。由于购房者拿到的是宅基地使用证,不是房屋产权证,它并不意味乙方已合法地拥有了房屋和土地使用权,关键是交易流程没有得到政府管理部门的认可,缺乏相关法律的保障。

  (6)协议签订后,甲乙双方不得反悔,如任何一方违约,即赔偿守约方相当于2倍房价的违约金及其他相关的一切费用。

  解读:这是一个责任条款。

  (7)本协议经甲乙双方签名后,须经法律服务所见证后生效。本协议一式三份,甲乙双方各执一份,见证单位一份。

  解读:这是合同生效条款。买卖双方虽然对协议的效力心怀疑虑,但见到法律服务所的公章和对法律服务机构的信任,也就不再怀疑,签字认可了,这种认识是错误的。

  金世永业律师事务所上海分所贾明军律师

2008-03-29 来源:互联网 作者:佚名
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